Rovina e difetti di cose immobili: quali responsabilità ha il costruttore?

Rovina e difetti di cose immobili, quali responsabilità pendono in capo al costruttore? In questo articolo poniamo l’attenzione sulla natura contrattuale ed extracontrattuale della responsabilità dell’appaltatore, con riferimento agli articoli 1669 c.c. e 2043 c.c.

Rovina e difetti di cose immobili: articolo 1669 c.c.

Recita l’articolo 1669 cc:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Secondo la Giurisprudenza, questo articolo fa configurare nei confronti dell’appaltatore una ipotesi di responsabilità extracontrattuale: l’appaltatore è garante per il committente o il suo avente causa di eventuali vizi o difformità dell’opera, perseguendo finalità di ordine pubblico come conservazione e funzionalità degli edifici destinati a lunga durata.

In ragione di ciò, si ritengono nulli tutti gli accordi tra le parti volti al limitare la responsabilità dell’appaltatore o a escluderla.

Una parte della dottrina invece, quella maggioritaria, inserisce l’articolo 1669 c.c. nell’ambito della responsabilità contrattuale. Di conseguenza, la garanzia si limiterà ai soggetti menzionati o aventi causa ma non anche a qualsiasi altro soggetto danneggiato.

Natura contrattuale degli articoli 1667c.c. e 1668 c.c.

Gli articoli 1667 e 1668 c.c. hanno natura contrattuale.

Il primo recita:

“L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna”.

Invece il secondo recita:

“Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore. Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto”.

Rovina e difetti di cose immobili, tutela dell’articolo 1669 c.c. 

L’art. 1669 c.c. si impegna a tutelare chi subisce danni da edifici destinati a durare nel tempo. Se un’opera rischia di crollare, crolla o presenta gravi difetti, il committente ha a disposizione 10 anni per agire. Tuttavia, c’è un una clausola importante: il committente ha il dovere di denunciare il vizio entro un anno dalla scoperta e avviare l’azione entro un anno dalla denuncia.

Due assunti importanti. La responsabilità del costruttore è presunta, salvo prova contraria. Il termine decennale è perentorio: l’azione si ritiene preclusa quando sia scaduto.

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Rapporto tra ex art. 1669 c.c. e ex art. 2043 c.c.: chiarimenti della Cassazione

La giurisprudenza sostiene che tra l’art. 2043 c.c. e 1669 c.c. esiste un rapporto di specialità. Cosa significa? Semplicemente che quando si applica l’art. 1669 c.c., non è possibile fare appello contemporaneamente all’art. 2043 c.c.

La Cassazione con sentenza numero 31301/2023 ha specificato che si può ricorrere all’art. 2043 c.c. solo quando non si rientra nei casi previsti dall’art. 1669 c.c., e cioè se:

•  l’immobile non è destinato a lunga durata;
• i difetti non riguardano la stabilità o sicurezza;
• le cause non dipendono da vizi costruttivi;
• il problema sorge dopo dieci anni dal completamento dell’opera.